Si vas a reformar para vender, aquí te cuento tiempos reales y cómo encajar 30, 60 y 90 días sin humo: qué retrasa una obra, cómo planificar y qué hacer para entregar “show-ready”. En mi experiencia, el tiempo es “mucho más caro que el oro”: planificar antes de empezar, acopiar materiales y coordinar gremios es lo que separa un piso que se vende rápido de otro que se queda en fotos eternas.
Lo que nadie te cuenta: permisos, acopios y coordinación (lo que infla el plazo)
Antes de que entre el primer operario, ya puedes ganar o perder semanas. “Robarle tiempo al tiempo” se hace antes de la obra: permisos, decisiones cerradas, compras y acopios, y un plan de gremios sin pisarse.
- Permisos: si hay obra mayor (cambios de estructura o distribución relevante), la licencia puede tardar meses. Yo no empiezo sin papeles: 30 días es ciencia ficción si buscas calidad y permisos en regla. Para obra menor, la cosa va más ágil, pero define bien el alcance para no llevarte una paralización.
- Diseño cerrado: el enemigo número uno del calendario es cambiar de idea a mitad. Cierro distribución, memorias de calidades y mediciones antes de pedir un solo azulejo.
- Materiales: cocinas y carpinterías a medida son “retrasadores profesionales” si no los encargas a tiempo. Cuando busco vender rápido, priorizo stock y soluciones moduladas.
- Coordinación de gremios: sin jefatura de obra, la reforma se convierte en una conga. Trabajo con un diagrama claro de dependencias (quién entra, cuándo y tras qué).
Qué puede retrasar la reforma y cómo anticiparse
Escenario 30 días: cuándo es posible y cuándo es ciencia ficción
He entregado reformas exprés en 30 días, pero solo bajo condiciones casi militares. Lo llamo “el Sprint del Loco” porque no puedes prometerlo alegremente sin quemarte.
Cuándo es viable (o casi):
- Vivienda pequeña <60 m², sin estructura, con instalaciones saneadas o muy localizadas.
- Diseño cerrado a prueba de dudas y cero cambios en obra.
- Materiales en almacén desde el día -7 (sí, -7: acopio previo).
- Equipo que acepta solapes controlados y, a veces, sábados.
- Comunidad tolerante a ruidos/horarios.
Cuándo NO lo vendo como 30 días:
- Cocina a medida, carpinterías especiales o cambios de distribución con rozas profundas.
- Agosto, Navidad o puentes encadenados.
- Fincas con sorpresas: humedades antiguas, vigas tocadas, instalaciones de museo.
Reforma en 30 días (Sprint del Loco)
Escenario 60 días: la media realista para 70–90 m² (cronograma por semanas)
Para pisos de 70–90 m², 60 días (8–9 semanas) es mi media realista cuando todo está coreografiado. Aquí se gana dinero sin apretar la obra hasta romperla.
Mi cronograma tipo (ejecución pura):
- Semanas 1–2: demolición y desescombro selectivo; replanteos; inicio de fontanería y electricidad. Entrego rozas y preinstalaciones listas al final de la 2.
- Semanas 3–5: albañilería, pladur, nivelaciones y alicatados de baños/cocina. Si hay microcemento o grandes formatos, marco tolerancias para no re-trabajar.
- Semanas 6–7: carpinterías estándar, solados/laminados, pintura en dos manos. Aquí meto el “plan anti-indecisiones”: nada cambia ya.
- Semana 8: sanitarios, mecanismos, luminarias, remates y limpieza técnica. Checklist de “snagging” en 24–48 h.
Reforma en 60 días (70–90 m²)
| Fase | Duración típica | Dependencia clave |
|---|---|---|
| Demolición + preinstalaciones | 2 semanas | Planos y puntos aprobados |
| Albañilería + alicatados | 3 semanas | Trazas MEP verificadas |
| Carpintería + pintura + remates | 2–3 semanas | Material acopiado y orden de entrada |
(MEP = Mechanical, Electrical, Plumbing)
Escenario 90 días: el buffer inteligente para vender sin sorpresas
Noventa días no es retraso; es colchón inteligente cuando el piso pasa de 100 m², hay varios baños, detalles a medida o un edificio con “historia”.
Cuándo activo 90 días desde el minuto 1:
- Carpinterías o cocina a medida con plazos de fabricación.
- Reconfigurar baños/cocina, subir potencia, boletines nuevos.
- Patrimoniales o comunidades exigentes en ruidos y ascensores.
- Acabados “fotografiables” (para vender alto) donde prefiero rematar fino que correr.
Mi regla: prometer 60 cuando sabes que es 90 te come la rentabilidad. Noventa días bien planificados con inspecciones intermedias suele convertir visitas en reservas, porque llegas “show-ready”.
Fases y tiempos por gremios
Los gremios no son piezas sueltas: son un ballet. Si entran tarde o antes de tiempo, tropiezan. Mi secuencia base (ya con permisos y acopios listos):
- Demolición y desescombro: 3–5 días. Aquí saco a la luz sorpresas. Si aparece humedad, atajo en el acto con diagnóstico y tratamiento (mejor perder 48 h que repetir pintura en 3 semanas).
- Instalaciones (fontanería, electricidad, climatización): 1–2 semanas. No cierro tabiques sin pruebas de estanqueidad y continuidad.
- Albañilería y revestimientos: 2–3 semanas. Plomos, niveles y juntas controladas; si hay gran formato, ajusto tiempos de fraguado.
- Carpintería y acabados: 1–2 semanas. Puertas, rodapiés, herrajes, pintura final, sanitarios, mecanismos.
- Limpieza técnica + snagging: 1–2 días. Lista de remates firmada por ambas partes.
Checklist “lista para vender”
Una reforma “lista para vender” no es solo que huela a pintura fresca. Es documentación, escena y fotos. Lo que marco sí o sí:
- Documentación: CEE (certificado energético) actualizado, boletines de luz y agua si hubo cambios, fin de obra si procede, manual de calderas y garantías.
- Home staging: menos es más. Tres capas: limpieza profesional, textiles claros y juego de luces. Nada de saturar.
- Fotos y anuncio: horarios con luz, angular sin deformar, plano acotado. No escatimo aquí: impacta en visitas y velocidad de venta.
Cierre práctico
Si tuviera que resumirlo en una frase: promete plazos que puedas cumplir sin matar la calidad. Treinta días es un sprint valiente reservado a casos muy concretos; sesenta días es el estándar ganador en 70–90 m² cuando preparas todo a conciencia; y noventa días es tu paracaídas para pisos grandes, a medida o con sorpresas. En flipping, la velocidad importa, pero vender bien a la primera importa más: llega “show-ready”, con papeles, staging y fotos, y el mercado te lo paga.
Preguntas frecuentes rápidas
¿Se puede garantizar una reforma integral en 30 días?
Solo si el alcance es pequeño, no hay estructura, todo está acopiado y el equipo trabaja con solapes y, quizá, sábados. Incluso así, lo comunico como objetivo, no garantía.
Para 70–90 m², ¿60 días es realista?
Sí, si el diseño está cerrado, materiales en stock y jefatura de obra al mando. Es mi media en ejecuciones bien preparadas.
¿Cuándo me voy a 90 días desde el principio?
Cuando hay a medida, varias humedades por resolver, fincas sensibles o plazos administrativos alrededor.
¿Qué papel tiene el home staging en la venta rápida?
Dispara el CTR del anuncio y acelera reservas. Con poca inversión y buen gusto, el piso “se vende solo”.
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